相続と売却は登記を速やかにおこなうことが大切
相続と売却は
登記を速やかにおこなうことが大切
複雑な事例や、煩雑な手続きまで私たちにお任せください！
不動産を相続した場合、相続登記を行うことが大切です。相続登記とは、法務局で行う手続きで、不動産の名義変更をすることで、相続人が正式な所有者となることができます。相続登記は、法律上義務付けられているものではありませんが、行わないと様々なデメリットがあります。
たとえば、相続した不動産を事実上占有しているのが自分だけだとしても、他に相続人がいる場合には、遺産分割協議を行ったうえで相続登記をしなければ、自由に売却することもできません。相続人は自分1人だけだから安心と思っていても、戸籍を取り寄せて調べてみると他の相続人が出てくるケースは珍しくありません。油断せずきちんと手続きすることが大切です。
相続登記を行う際には、登録免許税や司法書士費用がかかりますが、放置してしまうと更に複雑な問題が発生します。例えば、相続登記をせずに放置していると、登記をしようと思ったときに相続人が増えて手続きが複雑になってしまうこともあります。
また、相続登記を行わずに不動産を売却しようとした場合、相続人全員の同意が必要になることもあります。相続人全員が同意することができなければ、売却ができず、不動産を手放すことができません。相続登記を行っていれば、不動産を売却するために必要な手続きが簡略化されることがあります。
不動産の相続が発生したら、遺産分割協議などの必要な相続手続きを行い、速やかに相続登記をすませるようにしましょう。
相続登記が義務化されるのは、2024年です
このため、2024年以降は、相続が発生してから、３年以内に登記・名義変更が義務付けられます。当然、違反者には罰則規定があるため、ここからは罰則規定をご紹介します。
相続人が相続・遺贈による不動産の取得を知ってから3年以内に、登記申請することを義務化、違反者は10万円以下の過料の対象とします。また、法改正以前に所有している相続登記・変更登記が済んでいない不動産も義務化されるためできるだけ早く登記を行う必要があります。
こんな方はご相談ください
- 遠方に住んでいるため、物件の現地確認や手続きが難しい
- 仕事や家庭の事情で忙しく、時間が取れない
- 相続税を支払うために、相続した不動産を早急に売却する必要がある
- 相続人が多く、物件の所有権や登記についての手続きが複雑
- 相続人の中で意見が分かれ、売却について決定できない
- 物件が賃貸中で、入居者との手続きや契約解除が必要
- 物件が相続税の対象となるため、相続税申告や納税について相談したい
- 物件が建て替えや分割売却が可能な場合、最適な方法を相談したい
- 物件に関する知識や経験がなく、売却について不安がある
- 物件に付帯する権利関係が複雑で、所有権移転の手続きに専門的な知識が必要
相続した不動産売却に
必要な手続きとは？
相続手続きはただでさえ面倒なもの
不動産の売却も行うとなるとさらに複雑に
相続した不動産を売却する際の税金
- 登録免許税
- 印紙税
- 消費税
- 譲渡所得税
相続不動産売却の特例
CASE01居住用財産の譲渡所得の
3000万円特別控除
マイホーム特例とも呼ばれるもので、居住用の不動産を譲渡した場合に、一定の要件を満たすことにより、譲渡所得から3000万円を控除することができるという特例です。
CASE02空き家の譲渡所得の
3000万円特別控除
マイホーム特例を相続不動産にまで拡大させたものです。 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、被相続人が居住していた不動産（空き家）を譲渡した場合に、一定の要件を満たすことにより、譲渡所得から3000万円を控除できます。
建築日が昭和56年5月31日以前の建物が対象となり、建物を解体して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準をみたしていない場合には耐震リフォームをしてから譲渡する必要があります。 なお、自治体によっては、空き家の解体に補助金が利用できるケースがあります。
CASE03取得費加算の特例
相続により取得した不動産を相続税の申告期限から3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を取得費に加算して譲渡所得を計算できる特例になります。
CASE04長期譲渡所得の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えている居住用財産（※所有期間は相続の場合被相続人の取得日から計算）について、長期譲渡所得の税率を通常の税率よりも軽減するものになります。
相続不動産の売却は大変
戸籍謄本(除籍、改正原戸籍を含む)の収集、相続人の特定 不動産の評価証明書の取得 遺産分割の協議(遺産分けの内容を決定)および遺産分割協議書の作成、調印 相続人への所有権移転登記(相続登記) 抵当権などの担保権が設定されている場合は、担保権の抹消登記 不動産の査定 不動産業者の選定 不動産業者との媒介契約の締結 購入希望者の募集、対応 売買契約の締結、手付金の受領 残代金の決済(売買代金の受領)、物件の引渡し 買主への所有権移転登記
専門家ネットワークによる
ワンストップサービスを提供します
不動産の相続から売却まで、丸ごとお手伝いしております！
家族が亡くなったときに、不動産を相続するケースが多いはずです。「住むつもりがない」「現金に換えたい」などの事情から、相続した不動産をすぐに売却したいと考える方もいらっしゃると思います。
相続手続きはただでさえ面倒なものですが、不動産の売却も行うとなると、さらに複雑になってしまいます。不動産の売却には税金や登記の問題も絡んできますので、どこに相談したらよいかわからないという方も多いのではないでしょうか？
「フジミ不動産販売株式会社」では、不動産の相続から売却まで、丸ごとお手伝いしております。他の専門家とも連携し、相続不動産の売却に必要な手続きはすべてサポートいたしますので、安心しておまかせください。
困難事案の解決件数は業界トップクラス！
行方不明で連絡が
取れない人がいる
前妻の子や後妻さんと
直接話したくない
相続で
面識のない人がいる
疎遠な親族が大勢いる
ずっと相続登記を
していなかった
相続人が
非協力的で遺産分割に
応じてくれない
売却手続きの流れ
通常、遺言がある場合には遺言により、遺言がない場合には遺産分割協議により不動産を相続する人が決まりますので、不動産を相続する人の名義に変更する登記を行います。
なお、換価分割といって不動産の売却代金を相続人で分ける形で遺産分割を行う場合には、原則として相続人全員の共有名義に変更してから売却することになりますが、便宜上相続人の代表者名義に変更してから売却手続きを行う方法もあります。大まかな流れは次のようになります。
- STEP1相続登記
亡くなった人の名義のまま不動産売却はできません。相続不動産の売却では、まず法務局で相続登記を行って不動産を相続人名義に変更し、売却手続きを行う必要があります。 - STEP2売却手続きの依頼
弊社にて無料査定を行い、査定価格を参考に売却手続きを依頼して頂きます。 - STEP3売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を締結します。 - STEP4決済、引渡、所有権移転登記
売買代金の決済と同時に引渡をし、所有権移転登記を行います。 - STEP5売買代金の分配
換価分割の場合には、遺産分割協議の内容に従って、売買代金を分配します。 - STEP6確定申告
売却益が発生した場合には、譲渡所得税が課税されるため、確定申告を行って納税する必要があります。
不動産の相続と売却で揉めないための遺産分割
遺産分割の際、めぼしい財産が不動産しかないケースでは、話し合いが難航してしまいがちです。不動産は簡単に分けられませんので、相続人のうち1人が不動産を相続すると、他の相続人が相続するものがなくなってしまいます。
不動産を共有名義にすれば、不動産を処分するにも共有者全員の合意が必要になるなど、面倒なことになります。1人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を払う「代償分割」という方法もありますが、代償金を現金で用意できなければ困難です。
売却代金を相続人で分配する「換価分割」
相続不動産を売却して売却代金を相続人で分配する「換価分割」なら遺産分割がスムーズにできる可能性があります。ただし、換価分割の際には登記上の問題や税金面の問題がありますので、十分注意が必要です。
また、相続不動産が複数あるケースでも、遺産分割や売却の際に問題が起こりがちです。たとえば、遺産分割では不動産の時価に従って公平に分配が行われても、相続した不動産を売却する際にかかる譲渡所得税に違いがあり、手元に残る金額に大きな差が出るケースもあります。